В Латвии достаточно большое количество жилой недвижимости, находящейся в частной собственности, оформлено на правах совместного (долевого) владения.

Что означает совместное (долевое) владение жильем на практике?

Если собственнику принадлежит определенная квартира в жилом доме на праве совместного (долевого) владения, то в Земельной книге указывается сколько долей принадлежит собственнику в доме, что пропорционально соответствует размеру квартиры по отношению к площади всего дома, и если между собственниками определен порядок использования совместного имущества, указывается конкретная квартира, которая закреплена за собственником.

С какими трудностями можно столкнуться при совместном (долевом) владении?

Основные трудности возникают при продаже имущества (например, квартиры), находящейся в доме, в котором квартиры оформлены на праве совместного владения.

Так, при продаже такой квартиры третьему лицу, необходимо соблюсти право преимущественной покупки, которое есть у остальных владельцев квартир в этом доме. И если собственник (продавец) этого не сделал, то другие владельцы имеют право выкупа по цене продажи третьему лицу и этим правом выкупа можно воспользоваться в течение одного года со дня регистрации недвижимости на имя покупателя в Земельной книге.

Таким образом, изначальная сделка с третьим лицом может быть оспорена в судебном порядке любым собственником квартиры в доме, в котором находится проданная квартира, если было нарушено преимущественное право покупки остальных собственников. В этом случае третье лицо (изначальный покупатель) получит назад деньги, уплаченные за квартиру, но квартира перейдет во владение собственника, который оспорил сделку и чье право преимущественной покупки было нарушено.

Как соблюсти право преимущественной покупки собственника (ов) в доме, находящемся в совместном (долевом) владении?

При продаже жилья, находящегося в совместном (долевом) владении, необходимо направить письменные уведомления всем собственникам в таком доме за два месяца до даты сделки. Если данные уведомления (оформленные в письменной форме и направленные на декларированный адрес или электронную почту, или иным доказуемым способом) не будут направлены всем собственникам в указанный срок, то право преимущественной покупки неуведомленных собственников будет нарушено. Следует отметить, что если при направлении таких уведомлений были нарушения, то даже при факте отправления уведомления право преимущественной покупки будет считаться нарушенным и, соответственно, риск оспаривания сделки сохранится.

Как правило, никто не хочет ждать ДВА месяца для отправки уведомлений, тем более, что даже отправка уведомлений не дает 100% гарантию для снятия риска.

Как минимизировать риски?

При продаже квартиры в доме, который находится в совместном (долевом) владении, или другого имущества, находящимся в совместном владении (например, места в подземной стоянке), стоит указывать в договоре купли-продажи реальную рыночную цену сделки – стоимости квартиры или другого имущества. Ведь собственник, который имеет право на преимущественное право покупки, должен обратиться в суд за оспариванием сделки, нести расходы на судебное разбирательство и потом заплатить за квартиру/другое имущество цену, не менее цены, по которой такое имущество было продано первоначально. Как правило, собственникам совместного (долевого) имущества «интересно» оспаривать такие сделки только если цена была занижена и квартира/имущество было продано ниже рыночной.