Latvijā ir diezgan liels apdzīvojamo nekustamo īpašumu apjoms, kas ir privātīpašumā, bet uz kopīpašuma tiesībām.

Ko praksē nozīmē mājokļa kopīpašums (dalītais)?

Ja īpašniekam pieder noteikts dzīvoklis dzīvojamā mājā uz kopīpašuma tiesībām, tad Zemesgrāmatā tiek norādīts, cik daļu šajā mājā īpašniekam pieder, kas proporcionāli atbilst dzīvokļa platībai attiecībā pret visas mājas platību, un, ja starp īpašniekiem tiek noteikta kopīpašuma lietošanas kārtība, tiek norādīts konkrēts dzīvoklis, kas ir piešķirts īpašniekam.

Ar kādām grūtībām var saskarties kopīpašumā?

Pamata grūtības rodas pie īpašuma (piemēram, dzīvokļa), kas atrodas mājā, kurā dzīvokļi ir noformēti uz kopīpašuma tiesībām, pārdošanas.

Tādējādi, pārdodot šādu dzīvokli trešajai personai, pārējiem šāda īpašuma kopīpašniekiem ir jānodrošina pirmpirkuma tiesības. Un, ja īpašnieks (pārdevējs) to nav izdarījis, tad pārējiem kopīpašniekiem ir tiesības īpašumu izpirkt no trešās personas par pārdošanas cenu šai trešajai personai, un šādu izpirkuma tiesību var izlietot viena gada laikā no dienas, kad pircēja īpašuma tiesības uz īpašumu ir ierakstītas zemesgrāmatā uz pircēja vārda.

Tādējādi sākotnējo darījumu ar trešo personu var apstrīdēt tiesā ikviens dzīvokļa kopīpašnieks ēkā, kurā atrodas pārdotais dzīvoklis, ja tika pārkāptas pārējo ēkas kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības. Šādā gadījumā trešā persona (sākotnējais pircējs) saņems atpakaļ par dzīvokli samaksāto naudu, bet dzīvoklis nonāks tā īpašnieka īpašumā, kurš apstrīdēja darījumu un kura pirmpirkuma tiesības bija pārkāptas un tiesā tika atjaunotas.

Ko nodrošināt kopīpašnieka(-u) pirmpirkuma tiesību ievērošanu kopīpašumā esošā mājā?

Pārdodot kopīpašumā esošu mājokli, nepieciešams nosūtīt rakstiskus paziņojumus visiem šādas mājas kopīpašniekiem divus mēnešus pirms darījuma datuma. Ja šie paziņojumi (noformēti rakstveidā un nosūtīti uz deklarēto adresi vai elektronisko pastu vai citā pierādāmā veidā) netiek nosūtīti visiem mājas īpašniekiem paredzētajā termiņā, tad ar to tiek pārkāptas nepaziņoto īpašnieku pirmpirkuma tiesības. Jāpiebilst, ka arī gadījumos, ja, nosūtot šādus paziņojumus, tiek konstatēti pārkāpumi, tad arī neskatoties uz pašu paziņojumu nosūtīšanas faktu, pirmpirkuma tiesības tiks uzskatītas par pārkāptām un attiecīgi saglabāsies darījuma apstrīdēšanas risks.

Kā likums, neviens nevēlas gaidīt DIVUS mēnešus, lai nosūtītu paziņojumus, jo īpaši tāpēc, ka pat paziņojumu nosūtīšana nedod 100% garantiju, ka risks tiks novērsts.

Kā samazināt riskus?

Pārdodot dzīvokli kopīpašumā esošā ēkā vai citu kopīpašumā esošu īpašumu (piemēram, vietu pazemes stāvvietā), pirkuma-pārdošanas līgumā būtu jānorāda darījuma reālā tirgus cena - dzīvokļa vai cita īpašuma vērtība. Galu galā īpašniekam, kuram ir pirmpirkuma tiesības, ir jāvēršas tiesā, lai apstrīdētu darījumu, jāsedz tiesāšanās izdevumi un pēc tam jāmaksā par dzīvokli/citu īpašumu cena, kas nav mazāka par to cenu, par kādu šāds īpašums tika sākotnēji pārdots. Parasti kopīpašuma īpašnieki ir “ieinteresēti” apstrīdēt šādus darījumus tikai tad, ja cena tika pazemināta un dzīvoklis/īpašums tika pārdots zem tirgus vērtības.