Problēma

Izīrētāji mums bieži jautā – kā mēs varam izlikt īrnieku, ja viņš pārkāpj īres līguma noteikumus, piemēram, nemaksā īres maksu vai rada būtisku kaitējumu dzīvojamām telpām? Vai, ja īres līgums ir beidzies, bet īrnieks turpina dzīvot dzīvojamās telpās?

Situācija

Tātad, mēs izskatīsim situāciju, kad dzīvojamās telpas īrnieks (fiziska persona) pārkāpj dzīvojamās telpas īres noteikumus, kas mudina iznomātāju (telpu īpašnieku) izlikt šādu īrnieku. Attiecības ar dzīvojamo telpu īrniekiem – fiziskām personām rodas uz īres līguma pamata un tās regulē 17.03.2021 pieņemtais Dzīvojamo telpu īres likums (turpmāk – Īres likums). Īres likums nosaka, ka īres līgumam jābūt noslēgtam rakstveidā.

Kādas ir priekšrocības, ja īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā?

Īres līguma ierakstīšana/reģistrēšana zemesgrāmatā nav obligāta (lai līgumam būtu tiesiskais spēks, tas ir jānoslēdz vienkāršā rakstveida formā), tomēr īres līguma puses to var izdarīt pēc vienošanās.

Ja īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, tad, piemēram, īrnieka īres maksājumu kavējuma/nemaksāšanas gadījumā iznomātājs var vērsties ar prasību par bezstrīdus saistību piespiedu izpildi. Tiesai šāda prasība ir jāizskata 7 dienu laikā, un tiesas lēmums par šādu prasību stājas spēkā nekavējoties, atšķirībā no parastā tiesas procesa, kas var ilgt pat pusgadu vai ilgāk.

Kā pareizi noformēt pārkāpēja īrnieka izlikšanu?

Ja īrnieks pārkāpj īres līgumu, tad īrnieka likumīgai izlikšanai iznomātājam šis īres līgums ir vienpusēji jālauž, atsaucoties uz kādu no tiesiskajiem pamatiem. Kādi tiesiskie pamati tam varētu būt? Lai to izdarītu, īres līgumā ir jābūt paredzētiem tā izbeigšanas gadījumiem (pamatojumam) un jānosaka īres līguma laušanas kārtība, piemēram, telpu bojāšanas vai izmantošanas neparedzētiem mērķiem, maksājumu kavējumu vai parāda rašanās gadījumā.

Lai izmantotu saistību bezstrīdus piespiedu izpildes mehānismu (šajā gadījumā, kā minēts iepriekš, tiesai ir pienākums pieņemt lēmumu 7 dienu laikā), īres līgumam jāatbilst diviem kritērijiem:

1. līgums paredz īrnieka pienākumu atbrīvot īrētu dzīvojamo telpu sakarā ar īres līguma termiņa beigām vai īres līgumā noteiktās īres maksas nemaksāšanas gadījumā, un

2. līgums ir noslēgts notariālā akta formā vai tas ir reģistrēts zemesgrāmatā.

Pārējos gadījumos prasību par īres līguma izbeigšanu, nokavētās īres un citu maksājumu samaksu un īrnieka izlikšanu var iesniegt tiesā vispārējā kārtībā. Vienā prasījumā tiesai var lūgt izlikt īrnieku, atgūt īres maksu un atlīdzināt prasītājam tiesāšanās izdevumus. Atkārtosim, ka šāda tiesvedība kopumā var ilgt pusgadu vai pat vairāk.

Lai iesniegtu prasību tiesā, ir jāpastāv kādam no īres līguma laušanas tiesiskajiem pamatiem, piemēram, īrnieks nemaksā īri vai rada bojājumus telpām. Turklāt saskaņā ar Īres likumu iznomātājam vismaz vienu mēnesi iepriekš ir rakstiski jāpaziņo īrniekam par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu, norādot īres līguma laušanas iemeslu (piemēram, sakarā ar īres maksas vai citu ar telpu izmantošanu saistītu maksājumu parādu), arī tad, ja nomas līgumā ir paredzēts īsāks uzteikuma termiņš.